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2018年，成都楼市呈现出先热后冷的格局。市场降温对成都及其周边地区有什么影响？行业的运作逻辑发生了什么变化？2019年房地产市场将走向何方？12月19日，在成都市房地产经纪人协会的指导下，由壳牌研究院成都分院主办的成都房地产市场年度思考会议在成都召开。会上发布的《2018年成都楼市白皮书》根据大量数据(603138，咨询股)解释了上述问题。

买方市场回归成都

" 2018年，成都楼市迎来了一个转折点."壳牌研究院成都分院院长张健表示，各种迹象表明，成都目前的上行周期已经结束，进入下行盘整期。

张謇认为，上半年新房供应整体偏弱，二手房的刚性扩散引发了新房市场的兴奋，远郊的平均中标率只有20%。第二套家庭套房“5.15”限购后，合格客户数量大幅下降，而资金链紧张的开发商在下半年集中推市，市场供求关系逆转，新屋市场难以在年初处于火热状态。“5.15”新政后，成都住宅去工业化的周期不断延长，库存的大幅增加拓宽了客户的选择。在这种情况下，诚意出售房屋的业主被迫降价出售，导致妥协程度上升，空讨价还价松动，久违的买方市场回归成都。

目前，新和二手房的市场交易模式已回到2:1的合理区间，新建公寓的改善已成为主流。二手房的价格在合理的回报范围内，交易是必要的。其中，以书院街、石人、父亲、内双南为代表的老式住宅小区，以红河板块为代表的早期过度增长区域，以及以双南为代表的非地铁规划板块，都有较强的价格修正。此外，“质量租赁”已成为市场中不可忽视的需求。

更衣室的时代即将到来

2019年，成都楼市走势成为人们关注的焦点。

成都市房地产经纪人协会秘书长张琪在会上指出，2018年下半年成都楼市将迅速降温，但2019年将保持稳定，房地产政策不会有太大变化。

白皮书指出，随着新住房供应的稳步恢复，市场回报将会增加。到2019年，成都的新房和二手房的周转率预计将回到65:35。同时，地段的重要性将进一步凸显，以圈为基础的价格阶梯将逐步回归，财力有限的客户将有序地向住房供应充足、价格略低的第二、第三圈溢出。然而，远郊新建住宅市场将带来充裕的供给，并以较高的性价比接受主城区以外的大量居者有其屋需求，这将成为成都新建住宅市场的重要增长点。

另一方面，近年来，成都市居民的生活费用有所增加，直接通过储蓄购买第二套住房的难度明显增加。特别是“5.15”后，两个或两个以上的家庭无法购买新房，只有“卖N买1”，才能重新获得购买改良新房或二手房的门票，刚性提高的客户的出现将加速成都房改时代的到来。