（要闻）租房入学催生学位占位费市场 有房主叫价数十万卖学位

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租房催生学位占用费市场

父母想租一套跨校区的房子。房主要求几十万度。业内人士认为政策和法律有风险

在今年的义务教育招生意见中，我市首次提出了“北京无房家庭符合条件的子女可以跨区租房入学”的政策。这在一定程度上冷却了“学区房”的炒作，很多买不起高价学区房的北京家庭家长看到了孩子进入“教育区”接受义务教育的希望。租房上学已经成为很多等待上学的家长的新希望。

但由于部分学校学位不足，今年东城、朝阳、海淀、石景山、通州等区实行了“六年一学位”的政策。《北青报》记者从多区房产中介处了解到，所谓的“学位房”价格已经达到几十万，但还是很难找到房。很多中介也表示，“学位房”的租赁合同只能与业主私下签订，不能写进普通的租赁合同。如有争议，租客和业主需要协商。

情况

亦庄父母愿意出50万在海淀租房子读学位

于女士常年在亦庄工作生活，最近疯狂联系房产中介，想在海淀租一个学区房，为刚出生的孩子提前拿到海淀的学位。她的计划是，房子可以一次租六年，但宝贵的学位“占用费”必须先交上来，50万以内她都可以接受。

“北京没房，可以在租的地方就近入学”。用余女士的话来说，这简直就是在向她“伸出橄榄枝”，让她打算让孩子去海淀上学。

“既然可以租房上学，为什么不在海淀租房呢？”早在去年她怀孕的时候，俞女士就注意到了住建部出台的“租售平等”政策。这一年，她在仔细研究了升学政策之后，做了一个仔细的计算。首先，我是北京市民，符合政策要求。其次，没有余地，好处理。虽然有一套亦庄学区房，但她可以随时“创造”出“无房”的条件，“我卖不出去”。最后，我们只需要租房子。

这种细致的计算也包括了时间节点的“严格规划”。“我研究过政策，说需要连续租房且实际在同一小区居住3年以上，且配偶一方在该小区合法稳定就业3年以上。”于女士说，这两个条件她已经算过了。“如果我从现在开始租房，我的孩子6岁上学的时候，我一定满足3年以上的条件。但是，我还在亦庄工作。生活在过去很不方便。我认为，过去三年后，我们将带老人和儿童生活在过去，以防止家庭调查。”

至于3年合法稳定就业的条件，在亦庄高科技企业工作的于女士更好“创造”。“海淀高新企业多，3年内我可以换到海淀企业，很好办”。

卖房跳槽对于女士来说并不难。在她所有的计算中，她只需要租房子。为什么要从现在开始租房，打算租六年？这也是她仔细研究政策后精心算计的一部分。

“我已经研究过了。现在是六年制学位。海淀很早就实行了这个政策，也就是说一个学区的学位六年只能用一次。”于女士解释说，她之所以打算从现在开始租房，就是考虑这个政策。“你想，如果我从现在开始租房子，6年后孩子上学，那就算这个学位以前用过，也没问题。接下来的6年我一直在占领它。”

“现在房子很紧张，我愿意租很少。我准备出50万或者更多。俞女士口中的“50万”就是所谓的“学位占用费”，和中介口中的“租房就能上学”意思一样。其实楼主已经‘出卖’了自己的学历，当然需要额外的一笔钱”。

从中介处了解市场后，于女士原本最打算的海淀区万寿路学区房和青龙桥学区房，现在都处于无房可租的状态。她计划扩大范围，把海淀的所有学区都考虑进去。“我现在已经跟中介说了，什么房间都可以租，只要是海淀的。”

对于这个计划，于女士正在发帖。在她看来，花50万在海淀租房上学，花几百万在海淀买个学区房，前者还是触手可及的，所以她愿意随时卖掉亦庄的房子，成为北京出生的“无家可归者家庭”。“我在海淀买不起学区房。不过如果现在租房还可以的话，我算了一下，就算交个50万的入伙费，加上六年的房租，也就100万左右。如果能租到好的学区房，性价比很高。

访问

有些学区的“学位”租赁费是20万

记者在通州采访了西城、东城、海淀、朝阳、丰台等房产中介机构，发现在租房准入政策和六年一度政策的叠加作用下，租房度占用费市场正在形成。在一些教育资源质量高、供给不足的地区，占用费价格飙升至几十万元。

海淀学区房的一位房产中介告诉《北青报》，海淀的“学位占用费”均价已经达到10-20万左右。作为全市教育强区，这个“市场价”自然贵。负责海淀万寿路学区房常年的代理人表示，虽然海淀的学位供不应求，但她和同事已经成功地为两个客户“租”到了学位。“我们学区有四所小学，其中一所是去年租的，学位费预付20万，甚至5年，然后每月5300元的房租正常交。”附近一所中学的老师也注意到了学位费市场的形成。“我身边有一个箱子，有一个在我们学校附近租了很久，也是给孩子上学用的。今年房东要求必须交20万，不然租不下去了。

朝阳门附近的一位房产中介也告诉记者，只要度被占，就一定要收费。房东负责提供租学位所需的材料，租客需要自己动手。一般市场价在8万左右。“几个月前，我们刚在草地附近设立了一个地方，给了8万，是租客和房东私下签订的协议。”。

东城区和通州区今年首次提出了“六年一个学位”的录取要求。虽然是第一次提出，但是家长们已经开始在租房市场咨询了。

东城区某中介向记者透露，今年以来，出现了咨询和租用“学位”上学的情况。“这件事你一般都要收钱，因为你用别人的名额去影响别人卖房。具体价格也要和业主商量”。

在通州区，一个中介告诉北青报，如果他们想在好一点的学校附近租房子，可以帮他们找。但是，很难。愿意租学位的大多是孩子已经过了上学年龄，不再需要学位的家庭。“这房子不能马上找到。如果你发现人们想要多少，你就得给他们多少钱。我们负责租房，你负责私下协商价格。以前也发生过这种情况。”。当《北青报》记者也提到“报价”价格时，中介表示这要看房主的心理。“你要给人多少就给多少。有三五万，一万八肯定不可能。”。

学位费用是根据学校排名定价的

租学位真的有市场吗？可以签相关合同吗？近日，记者联系了西城、丰台、东城多家房屋租赁销售机构。记者发现，在谈及“孩子两年后就要上小学”的情况时，中介的“嗅觉”非常敏感，马上问记者:“孩子想去哪里上学？”以及“有没有需要租个学位？”。

记者以“无房”家长的身份来到西城一家租房售房中介，告诉中介孩子今年3岁，希望孩子能通过租房学位来西城上学。中介先问记者是北京公民还是非北京公民。“如果是北京其他区户口，可以提前在西城租房子，拿学位。”想租个学位，首先要保证自己具备所有的“五证”。同时中介也指出，在西城二小学、皇城根小学等重点小学基本不可能租到学位去实验，因为这些名校每年都是满满的申请者，学校会优先考虑有房家庭和区内家庭。当记者提出“你不关心学校，只想让孩子上西城小学”的要求时，中介向记者推荐了一套惠民小学附近的房子。他说业主家在国外，房子的度数没人住，所以租房的时候愿意一起租度数。房租4500元一个月，学位也是按这个标准收的。“当然，如果租六年，价格可以再和业主商量。”当记者问是否还有其他学区房可以出租学位时，中介说学位费会根据学校排名定价。“好学校的学位占用费价格越高，越难满足。”

"租借学位的条款可以写进租借合同吗？"针对这个问题，中介明确告诉记者，“租个学位”的事不能写成普通的“租房合同”，需要租客和房主私下协商。因为市场上的租房合同不涉及这一条款，中介在此事上扮演“介绍人”的角色，对于孩子以后是否能以这种方式顺利入学，中介不承担任何责任。“但你不必有任何怀疑，因为现在很多区实行‘一学位六年’，你的孩子只要考上他的学位，顺利入学，就可以一次占据六年。”。看到记者的疑虑，中介提出与房主协商，先交一部分定金，等孩子顺利入学后再交剩余的“入伙费”。而且在“一个学位六年”政策的限制下，只要租客顺利入学，房主只能等六年再使用这个学位，租客就不用担心房主把“学位”租给别人或者中途拒绝出租。

没有签订合同就无法核实供应短缺

虽然很多父母想租房，但市场的真实状态是一房难求。因为“一个学位六年”的政策对租房和卖房的效果是一样的，据中介说，租房会影响卖房，所以很多业主不愿意租房。“有的人开不到50万，因为我们最近找不到房子。”一位姓马的女经纪人说，在海淀租房上学不容易。“能负担得起这个学位费的人很多，但要有一套愿意出租的房子，就要去碰。”中介表示，她和同事去年办理的“租学位”流失率不高，只有一两个客户成功租到了学位。

就算交了入场费，能保证录取吗？据北青报记者调查，其实这种“租个学位”的方式是有风险的，“占用费”是无法真正得到保障的。

“我们只能帮你协商学位能不能用，学位能不能被你用。至于价格，可以私下协商，最后上学。我们不能保证。因为影响因素很多，包括你自身的资质和政策变化，你心里也有一个期待……”

为什么不能写进合同？东城区某中介解释说，因为特定程度的“租赁费”是租客和业主私下协商的，他们唯一能做的保证就是收取正常的租赁代理费和租金，其余无法保证，所以这部分不包含在合同中。“我们只能帮忙，但不能保证一定能进学校。”。

再说了，怎么保证这个度没用过呢？可以查一下吗？也成为租房学习的父母最关心的问题。海淀某中介帮助客户成功“租个学位”后透露，其实是没有保障的，“六年一个学位，这个我们没法核实。只有房主和租房者可以私下签订协议，保证学位是否被使用过。但即便如此，也有风险”。

根据海淀的政策，入学时父母的注册地址将与该注册地址自2016年以来一直用于入学的信息进行比较。这一信息系统，在“出租学位”的过程中，实际上是房东、房客和中介无法进入的。这也意味着“租借”的学位根本查不出来。

声明

符合条件的租房者可以在该区入学，但进入“理想”学校有点困难

记者从一些学校负责招生工作的老师那里了解到，其实“租学位”并不能保证完全就近上学，只能通过学区协调解决。“像我们学校的情况，第一录取名额基本都满了，就是北京有房子，而且房子都在我们学校片子里注册了，所以这些数字差不多，不能满足其他班。这两年很少有人是靠租房进来的。所以，即使学位是在我们学校附近‘租’的，符合政策条件，也只能在学区内协调安排，估计也进不了我们学校。”。

虽然，在今年的政策中，东城明确表示“从小到大”符合非东城户籍和租房家庭的孩子进入东城的需要。西城在“从小到大”的入学条件中也有“法定监护人在其他区没有独立产权房”的限制，即父母在西城登记居住，但在外区有独立产权房的孩子也可以在西城上学。但会按照“定居年限和居住年限”的条件进行排序，排序位置比较低。基本上只能通过多校抄写员分配到学区甚至邻近学区的学校。

但对于教育资源相对均衡的东西方城市来说，即使不能通过租房来选择学校参与电脑分配和多校划线，对于一些买不起房的家长来说，也是一个诱人的选择。

额外支付“学位费”并不表明合同中存在法律风险

北京史静律师事务所高级合伙人陈凡律师认为，如果父母为孩子租房上学，他们将支付额外的“学位费”。如果他们不能在合同中明确规定，就会有争议和很大的法律风险。如果学区的其他孩子在六年内注册入学，他们将面临租户的孩子无法如期上学的可能性，同时他们将面临缺乏维权证据和难以退还费用的风险。

为了减少父母的风险，陈凡律师建议，如果存在这种情况，第一个要求是在合同中写明“学位费”。明确了不能上学就退“学位费”，取消房屋租赁合同。第二，租房的时候问房东还有没有其他孩子六年内注册入学或者占用录取名额的。必要时，双方就此签署备忘录。第三，可以去居委会查询。一般情况下，租客子女要上片上学校，需要居委会出具居住证明，居委会需要备案。所以可以据此查询。另外可以陪同房东到户籍派出所查询户籍，看看房子里有没有适龄儿童的户籍，从而判断房子六年内是否占用了录取名额。(本版/北清调查组)