（教育）房地产各路资金迅速＂退烧＂ 房企明年或入冬

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随着房地产市场调控政策的大力出台，进入房地产和基础产业的各种资金迅速“退烧”。信托渠道融资规模“减半”，房企债券融资下降70%，美债提前赎回，使得2016年“吸金之王”惨淡收场。

业内人士表示，未来在监管严格的情况下，房企资金不会像前期那样宽松，房企需要做好2017年的过冬准备。

数据显示，自第四季度以来，房企通过信托渠道融资的规模在9月份达到峰值，然后迅速扭转，直线下降。受益信托网最新统计，10月份，68家信托公司设立45个房地产集合信托产品，规模只有119.8亿元，比9月份的65个信托产品低30.8%，规模几乎“减半”。11月，仅设立房地产信托产品27个，融资总额62亿元。其中，11月21日至11月30日的10天内，仅成立了3家房地产信托公司，融资金额仅为2.9亿元。

“除了今年2月份春节的影响，11月份的编制规模可以说是达到了全年的底部。”伊一信托分析师帅国郎表示，监管部门已陆续限制资金进入房地产行业，信托因担心风险，进一步收窄了对房地产行业的投资；此外，财政部近日发布公告，明确表示政府违规出具的“保函”无效，对基础产业信托的发行有一定影响。

在收紧信任的同时，房企发债也在收紧。据中原地产研究中心统计，2016年至今，房企民间债务、公司债券、中期票据融资规模达11156亿元，历史首次突破万亿元，同比增长25%。但值得注意的是，从10月份开始，融资总额仅为685亿元，11月份融资额降至288.3亿元，分别比9月份的1160.44亿元、8月份的1096.53亿元和7月份的1223.76亿元低75%、73.7%和76.4%。

中原地产首席分析师张大伟认为，债券是住房企业筹集资金的最廉价方式，这有力支持了今年的市场爆发。然而，自9月底以来，地方政府和高层官员相继推出了一系列收紧住房市场的政策和措施。上交所、深交所先后发文，谨慎确定募集资金规模，明确募集资金用途和期限披露安排，明确房企债券募集资金禁止购买土地，明显加大了房企债券募集难度。

此外，值得一提的是，随着美元走强，房地产企业海外发行债券不仅受到抑制，还出现了大规模提前赎回。

11月28日，龙湖地产披露已赎回25日到期的2019年优先票据，赎回金额相当于票据本金的103.44%，加上截至赎回日(但不含该日)累计及未付利息的赎回价格。11月15日，景瑞控股有限公司宣布，11月14日，公司以总对价2190万美元(含未支付的应计利息)购买了约2018张票据，总本金2050万美元。不久前，幻想曲表示，该公司最近在公开市场上购买了本金总额为650万美元和570万美元的2019年票据和2017年票据。

张大伟表示，人民币贬值突破新的6.9关口，海外发债成本大幅上升。房企加快了美元债务的赎回步伐。据统计，仅11月份，房企提前赎回美元债务就超过10亿美元。随着美元走强，房企赎回速度仍在加快。

在住房相关贷款方面，来自cric研究中心的数据显示，前三季度个人住房贷款增长3.6万亿元，同比增长1.8万亿元，9月底增速为34.9%。在房地产政策收紧的背景下，预计未来几个季度人民币住房相关贷款同比增速将收窄。

上海亿居房地产研究院研究员赵慧峰表示，2016年第三季度，房地产行业金融环境指数为0.58，仍处于宽松区间，略低于第二季度。这也是2016年以来第一次告别“宽松区间”。

国家经济战略研究院城市室副研究员高广春表示，2016年，房地产企业债券突然出现，清仓股票的真实债务绕过监管，井喷加剧，给了房企充足的资金。但未来在严密的调控和监管条件下，房市降温、房企经营业绩下滑甚至恶化都是大概率事件，房企需要为2017年的寒冬做好准备。

广发证券首席分析师乐家栋也表示，货币环境发生变化，房企融资渠道受阻。市场景气度的下降将极大地影响房企的投融资需求。

对此，融创中国董事局主席孙宏斌直言不讳地表示，在去杠杆化背景下，能借更多钱、更便宜钱、更久钱的房企，将是竞争的绝对优势。但如果企业资产质量和运营能力差，高杠杆会让房企死得更快。