（教育）未来楼市将呈“退烧态势”

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近日，中国指数研究院发布的全国百城房价指数显示，4月份百城住宅平均交易价格涨幅环比收窄。根据行业分析，中国房价收入比进一步分化。随着第一季度和4月份地方房地产市场相关措施的实施，第二季度房企利润预测不容乐观，未来楼市将呈现“退烧”趋势。

涨幅:100个城市房价环比下降

4月30日，中国指数研究院发布了4月份中国房地产100个城市的平均价格指数。数据显示，4月份全国100个城市住宅均价为11467元/平方米，较上月上涨1.45%，增速较上月收窄0.45个百分点。

据中科院分析，总体而言，4月份白城市住宅价格指数月度涨幅收窄，同比涨幅进一步扩大。今年第一季度和4月，几个地方政府相继出台了以城市政策为基础的楼市调控政策。

市场供给方面，4月份重点城市销量稳步增长，新推出房地产定价进一步完善，效果良好。需求方面，深沪监管政策的效果已经初步显现，交易量有所下降；惠州、昆山等周边三线城市承担了部分溢出需求，交易量增加；南京、武汉等二线城市的交易继续保持高水平的热情。

差异化:房价收入比存在地区差异

4月27日，易居房地产研究院发布的《全国30省房价收入比》指出，从1998-2015年全国商品住房房价收入比走势来看，存在明显的“三个梯队”:一是北京、上海一线城市平均成交价格明显高于其他省市；其次，在东部和南部经济发达地区，均价也处于较高水平，如浙江、天津、福建、广州、海南；最后，中西部很多省份和东部几个内陆省份的平均成交价格都在6000元/平米以下，贵州最后的平均价格只有3629元/平米。

“商品房平均交易价格上涨较快的地区主要分布在东部和中部地区经济发展势头较好的省市，西部地区楼市普遍疲软。”易居地产研究院研究员曹妮娜告诉记者，虽然东部地区商品房价格收入相对较高，但各省之间存在较大差异。“总的来说，中国物价收入比前七的省份都是东部省份，但仍有江苏、辽宁、山东低于全国平均水平。中西部各省之间的差异相对较小。

值得一提的是，自2016年初以来，房地产市场一直延续着2015年见底的格局。随着全国去库存热潮的推动，房地产市场普遍复苏。国家统计局数据显示，一季度全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%，增速比上年快5.2个百分点；全国商品房销售额达到18524亿元，同比增长54.1%，其中住宅销售额增长60.3%。

趋势:第二季度房价将保持稳定

从企业利润来看，截至4月30日，房地产上市公司一季度业绩陆续发布。根据中原地产研究部最近对50家房地产企业业绩的统计分析，这些企业的平均净利润率为6.2%，与2015年同期相比呈现出非常明显的下降趋势。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者:“2015年以来，房企出现了收入增加而利润不增加的现象。虽然宽松的房地产政策刺激了房地产市场触底反弹，但一二线城市的爆发性上涨并不代表全国市场，大部分三四线城市仍处于调整过程中，以价换量现象仍在继续。

针对第二季度的市场走势，嘉里分析师李告诉我，“第二季度的楼市交易不可能保持第一季度的增速，房价也不会有波动。整个房地产市场，尤其是热点城市，将在调整中走向差异化。”

克里认为，一线城市中，上海和深圳受到紧缩政策的影响，未来降价的概率更大。在二线城市，虽然政策趋势从刺激转向调控，但仍在扩大，市场热度逐渐开始从强势二线城市向弱势二线城市传导。三四线城市变化不大。珠三角，上海、北京周边的三四线城市，受一线城市溢出效应的影响，成交量和价格更有可能上涨而不是下跌。

关于二季度房价走势，中央参考所分析，未来地方政府将继续因市而落实政策，过热的城市政策将逐步收紧，投机性购房现象将得到一定遏制；高库存城市将继续加大鼓励需求释放的力度。从价格走势来看，一线和热点二线城市房价上涨的驱动力依然充足，但随着稳定房价政策效应的显现，涨幅会逐渐放缓。