（教育）楼市“红五月”成交遇冷 购房者观望情绪浓

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楼市原题“红五月”冷

从最严格的监管开始到现在已经两个半月了。在调控的影响下，原本应该是买房黄金期的端午节假期继续降温。广州小长假前两天交易量不足5月日均交易量的一半；昆山交易前两天是零，最后一天才89套；淮安成交跌破100套，显得相当冷清。

对此，业内人士表示，数据暴跌的主要原因是政府限价房企业推迟了市场开放，供应量减少，所以市场没有数据显示的低迷。但需要注意的是，在政府调控力度加大的背景下，购房者的心态正在由激进逐渐向观望转变，下半年房价可能会有所松动。

遇冷，楼市成交量低

淮安楼市调控四个月后取得了第二次成功。小长假前一天，淮安下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定发展的通知》，从小长假开始实施。受此影响，端午期间淮安住宅日成交量降至100套以下，明显低于新政前一天售出的200套。

在广州，2017年端午期间广州新签约房网263套，较2016年端午期间791套减少528套，同比下降66.75%；成交量还不到5月日均成交量的一半，其中海珠、白云、越秀都是“零成交量”，天河、荔湾、番禺都只有6套成交量。

值得注意的是，端午楼市的寒冷天气只是整个五月的一个缩影。

中原地产最新数据显示，今年5月广州整体成交量创下两年来新低。数据显示，5月1日至5月29日，广州仅售出6326套一手住宅，为2011年广州调控以来第二低，仅高于2014年楼市低迷时期5月份5843套的成交量。5月1日至5月30日，北京共签约二手房10236套，成交面积96.45万平方米，分别比4月份下降39.4%和37.3%。合同金额是近27个月来的最低值。

中原地产首席分析师张大伟表示，总体而言，北京等一二线城市3月份调控后，数据逐渐开始反映调控的影响，网上签约量持续下降，“红五”交易全面下滑，市场开始进入调整周期。一线城市同比下调幅度达到37%，二线城市则接近30%。

对此，贾伟安杰分析师表示，从目前来看，随着调控政策的收紧，贷款购买的首付和利率都有所上升，许多买家已经暂停购买，他们有强烈的观望情绪。统计显示，端午三天的房贷市场咨询量比去年端午期间下降了近三成。

此外，cric房地产研究中心研究员杨克伟也表示，热门城市对项目定价和预售证书的限制越来越多，导致新供应量逐月和环比均下降，暂停市场开放的房企数量大幅增加也是交易量下降的主要原因。与往年不同的是，应该是房地产促销旺季的端午节假期，也是客户存储的最佳时期。但是今年房地产上市多，没有房地产推广。

游戏中的供需不均加剧了多方的锯杀

虽然楼市成交量在严格控制下大幅下降，但价格并没有表现出明显的下降趋势。

根据国家统计局发布的最新数据，70个大中城市的销售价格数据是简单的算术平均，计算显示，2017年4月，70个大中城市新建商品房价格环比上涨0.73%，保持高位。

其中，62个城市环比上涨，26个城市涨幅超过1%，3个城市涨幅超过2%。具体来说，唐山房价上涨2.3%，蚌埠房价上涨2.2%，宜昌房价上涨2.1%，北海房价上涨1.9%，沈阳房价上涨1.8%，扬州和金华房价上涨1.7%，昆明、Xi和韶关房价分别上涨1.6个百分点。

杨克威表示，在需求溢出、投机心理难以平抑的同时，供需不均加剧了买卖双方的拉锯战。

以南京为例，受公证新政和摇号影响，端午节假期选择开业的楼盘数量为零。虽然在南京河热门的西南板块没有卖三套房产的动作，但还是有很多购房者前来探索和登记。据报道，仅在上述建筑中，每个销售人员基本上有500组左右的客户，有些甚至选择通过将首付比例提高到80%来筛选出一些客户。

无锡也存在类似现象。数据显示，2016年端午三天，无锡楼市录得并售出250套面积2.61万平方米的商品房，不及2016年端午一天的成交量。但从楼盘开盘情况来看，节假日期间，无锡惠山区某楼盘三期新增464套房，吸引了3000多名客户。第一批中，吴昕区某板块仅在1#和5#高层推出约128套房，却吸引了近900组客户预约选房。该项目甚至选择将首付提高到50%，作为“限制客户的门槛”。据部分业主反映，抢房非常激烈，纯新物业顾问承诺的13000元/平米左右的价格直接变成了14000元/平米，甚至达到了近15000元/平米。

对此，杨克威表示，与成交量明显下降相比，由于购房热情，价格仍处于胶着状态，甚至部分地区还在上涨。

以石家庄为例。石家庄市住建局发布的《今年一季度房地产交易季报》显示，今年一季度石家庄主城区商品房总成交108万平方米，成交12253套，同比下降39%。其中，商品房销售65万平方米，销售5089套，同比下降56%。

但在价格方面，仅5月份，石家庄房产的调价就达到了21套。其中7个住宅项目调价，10个办公项目调价，3个别墅和1个商铺项目调价。住房方面，位于新华区、桥西区、高新区等项目。新合作城市广场1000元、龙湾、中山商城分别增加1300元/平方米，冠丰佳地项目增加2000元/平方米，十里一书项目增加60万元/套。此外，别墅项目中原有的河名别墅由之前的2000万元/套增加到2366万元/套，增加366万元/套。

放宽房地产市场限制的时代已经开启

杨克威认为，在持续的低供给下，楼市的多方仍将处于拉锯战状态，“无市即价”的格局将越来越明显。因此，在限购限贷政策和严格控制供应的不断努力下，大多数城市的交易继续疲软。但随着政策的不断收紧和楼市调控的延伸，在房企收回资金的压力下，供应量企稳回升，交易量有望逐步恢复正常水平。对于一些城市来说，房价仍然面临较大的上涨压力，后期不排除跟进限购限贷新政策的可能性。

张大伟表示，从目前来看，限售房时代已经开始，楼市的去杠杆化政策使得购房者不得不分配资金自用。否则按照3-5年的交易周期，不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金。

据中原地产研究中心统计:成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、闽侯、徐水、启东、白沟、海南、东莞、Xi、济南、郑州、高碑店、芜湖、开封、南京、无锡、长沙、嘉兴、承德、保定

“预计未来限售政策将迅速向三四线蔓延，未来可能会有50多个城市实施限售。”张大伟说。

此外，值得注意的是，财经委副主任黄也透露了未来房地产长效机制的雏形。他指出，未来中国房地产的长效机制将从土地、金融、税收、租赁、地票等方面入手。

至于未来的房价，张大伟说，从过去的规定来看，价格通常需要6个多月才能明显下降。目前严格的监管才开始2个月，买卖双方还在博弈过程中，所以交易下降要体现在房价上还需要一段时间。从这个角度来看，第四季度房价可能会松动。(梁倩)