（教育）政策利好频仍 长租公寓市场活跃

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中国的住房市场正在发生深刻的变化。以往以房屋销售为主的单一模式，在“房无投机”的监管基调下，面临着重大调整。全面发展住房租赁市场已成为构建新型住房制度的重要组成部分。

租赁资产证券化产品相继推出

自2017年以来，长期租赁公寓运营商频繁发行与房屋租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、徐汇等房地产企业，或魔方、链家自由、新学校等长期租赁品牌，均通过cmbs、abs、reits等不同模式实施租赁产品证券化，并获得重要资金支持。

2018年7月5日，“中联前海开元-恒大租赁住房一期N期资产支持专项计划”通过审批会议，产品规模达到100亿元，将在上海证券交易所发行。通策房地产研究院院长助理张宏伟表示:“受债券发行缓慢的影响，恒大的出租屋abs在两个月后终于成功获批。这是恒大集团首款房屋租赁abs产品。在国家大力推广房屋租赁的背景下，拓宽恒大地产的abs融资渠道意义重大。”

此外，7月6日，“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”在上海证券交易所发行，总发行量50亿元，储存规模10亿元，首次发行5亿元。7月4日，“国鑫-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划”在深交所发行，发行规模3.12亿元。7月3日，“国信证券-联荣科技万科供应链金融1号(一期)资产支持专项计划”在深圳证券交易所发行，发行规模6.97亿元。

业内人士认为，住房租赁资产证券化作为一种创新的金融工具和长期的商业模式，不仅有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化，而且有助于盘活存量，为住房租赁市场注入活力，从而促进住房租赁市场的健康发展。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“2017年是长期租赁市场快速发展的一年。在政策的鼓励下，国内住房租赁市场面临着全面发展的巨大机遇。2018年，可谓是房屋租赁资产证券化的第一年。在政府鼓励“租售并举”的背景下，国内房地产资产证券化有望率先推出以出租屋尤其是长期租赁公寓为标的资产的证券化产品。突破。”

房屋租赁面临优惠政策

业内普遍认为，中国住房市场正在发生变化。以往以房屋销售为主的单一模式，在“房无投机”的监管基调下，正面临重大调整。全面发展住房租赁市场已成为构建新型住房制度的重要组成部分。

事实上，自2014年以来，各种有利于住房租赁市场的政策不断出台，在政策的支持下，新的住房制度如“租购平等权”、“租售并举”正在加快实施。特别是最近，国家金融监管机构大力出台相关政策支持住房租赁发展，这极大地有利于企业多渠道融资，也是加快住房租赁体系建设的催化剂。

同时，大力发展住房租赁市场被视为房地产市场长效机制建设的重要组成部分。目前，各地出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北方、广州、深圳四市出台了支持住房租赁市场发展的重要政策。

自2016年起，北京土地市场在住宅地块的招标、拍卖和悬挂时增加了“竞自持面积”的附加条件，以确保出租屋的土地供应。据不完全统计，2016-2017年售出的小区中，有28个小区拥有自持面积，可提供约143万平方米的租赁住房面积。

此外，根据北京市国土资源局发布的《北京市住宅用地供应计划(2017-2021年)》，北京市将在未来五年内继续增加租赁住房供应，计划供应约1300公顷土地用于建设租赁住房，共提供约50万套租赁住房。

深圳还提出，政策性住房包括有才住房和房型商品房。人才住房可以出租出售，出租价格为市场价格的60%左右；房型商品房可以出租或出售，出租价格为市场价格的50%左右。公租房租金约为市场价的30%，建议进一步扩大公租房覆盖范围，包括公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员，以及先进制造业蓝领工人等群体。

不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、制度化、金融化相结合的发展模式，打造专属的长租产品线。第一太平戴维斯(Savills)最近发布的一份研究报告预测，“未来的长期租赁市场将培育出一批多渠道融资、运营能力强、服务优质、品牌特色鲜明的长期租赁公寓机构，引领潜力巨大的蓝海市场，成为行业服务标杆”。

租赁公共服务平台已初具规模

随着许多城市租赁政策的深入实施，各地租赁平台纷纷投入试运行。2018年3月31日，上海房屋租赁公共服务平台试运行。据介绍，平台未来将逐步实现租赁合同网上签约和备案一体化，为大型、制度化、专业化的房屋租赁企业提供集中备案便利。

目前平台已初具规模。在功能上，平台实现了实名认证、房屋发布、网上签约等基本功能，提供了公积金缴纳租金申请、住宅缴纳、维修申报等网上便利服务。在住房方面，该平台目前每天提供近4万套住房。住房的主要类型有经纪房、代理人出租屋和个人住房。未来国有企业新建改造的20万套出租屋也将纳入平台房源体系。

值得注意的是，对于规模大、信誉好、信息化条件好的租赁企业，政府允许其跳过上市审核环节，直接通过数据接口批量上传上市信息，并立即发布。

“该平台的基本功能是规范租赁市场，解决当前市场中的权利纠纷、虚假信息和租金上涨三大问题。”嘉里地产研究中心的一位分析师指出，“中介平台在未来会受到影响，租用一个公共服务平台或者成为租户的主要入口。”

此人认为，虽然政府建立的租赁公共服务平台对行业的影响力有限，对整个市场的规范作用不明显，但其影响力在未来会继续加强。“平台的上市数量决定了平台的影响力。一旦未来国有企业大规模上市进入市场，平台将真正拥有话语权。届时，其他中介网站可能会受到冲击，房屋租赁公共服务平台很可能成为租户的主要入口，政府可以在一个平台上管理整个租赁市场。”。

谈到未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目与发展咨询部负责人熊志坤表示，“长期租赁公寓市场的投资者和经营者需要在“短期”和“长期”两个方面做出改进:短期内，要快速树立品牌，拓宽市场；对可持续盈利能力的长期需求。因此，产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是迎接挑战的关键。”