（教育）物业纠纷渐成“城市病” 业主知情权未受到重视

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5月6日晚7时30分左右，江苏省南京市建邺区观澜花园的几名业主再次与盛邦物业发生冲突，该物业已于数月前被社区业主委员会解雇。

“因为没有监管，除了物业公司收取的费用，消防设施被盗，电梯年久失修，小区监控全满，地下室还坐满了人，保安都不好意思给抱孩子的业主开门。”业主在指责物业公司各种不良行为的同时，还对街道物业办公室提出了质疑。

随着城市化率的不断提高，新楼盘越来越多，但法制日报记者了解到，类似观澜花园的产权纠纷“城市病”在大中城市日益突出，因矛盾纠纷不可调和而诉诸法院的案件越来越多。仅2016年，南京两级法院受理财产纠纷12680起，比2015年增长29%，是2012年5941起案件的2.13倍。根据南京市司法局有关矛盾纠纷调查的统计，2016年发生的财产纠纷占各类矛盾纠纷调查总数的5.76%。

日益激烈的财产纠纷影响了社区的和谐。

财产纠纷的数量增加了

“拓乐嘉小区有七千多业主，其中五千多欠物业费。爱韬房产被“撤回”后，将欠业主的钱告上法庭，每周开始起诉30起。到目前为止，已经提交了246起案件。”据南京市江宁区人民法院快速判决调解中心法官赵军池介绍，2016年，江宁区至少有14个社区因物业公司“撤诉”最终将其矛盾移交法院。然而，由于庭审中难以送达和查明事实，财产纠纷往往具有重复性和周期性的特点，给法院妥善处理财产纠纷带来了各种实际障碍。

2017年4月，南京市中级人民法院第四人民法院专门组织力量，对全市法院财产纠纷案件的审理情况进行了梳理，形成了近8000字的报告，分阶段总结了财产纠纷案件的基本情况、主要类型和特点，以及相关对策建议。

“我们在审理中发现，财产纠纷案件数量迅速增加，新矛盾新问题不断涌现，财产纠纷案件逐渐成为民生案件的重要类型。”南京市中级人民法院第四人民法院院长王劲松认为，随着物业管理行业的不断发展，相关法律法规进一步规范了业主与物业服务企业、开发建设单位与物业服务企业、业主与业主委员会之间的权利义务关系，相关主体通过司法途径解决物业管理活动中矛盾纠纷的意识不断增强。

报告显示，物业公司追索物业服务费、共用水电费、车位管理费等占案件总数的99%以上，具有标的金额小、批次多的特点，超过1万元的案件不到10%，而最大一批案件中被起诉业主人数达到500余人，大部分案件通过调解或撤诉解决。

“目标金额虽然小，但是很容易引起纠纷。”南京市中级人民法院第四人民法院法官马帅表示，在起诉法院之前，大多数“退休”社区的业主与物业公司之间存在冲突，导致严重拒付物业费。很多业主抱团参加诉讼，导致庭审困难。

财产缺陷往往导致纠纷

南京市中级人民法院第四人民法院的报告分析了物业纠纷的类型，将其分为五类，包括物业服务企业追偿物业费纠纷；业主财产和人身伤害要求物业服务企业承担损害赔偿责任；与业主自我管理相关的业主撤销权和业主知情权案例；因财产转移发生的争议；业主委员会与房地产开发企业之间的公共设施权属纠纷。

“物业费纠纷占绝大多数，或多或少与物业公司的服务缺陷有关。”根据王劲松的分析，大多数业主的抗辩主要集中在公共设施的维护和维修、公共卫生、物业公司未能履行其建筑维护义务、未能有效制止住宅区的非法建筑和集体租赁，以及人身和财产损害问题，如物业公司未能根据法律法规披露收支账目、物业公司侵占公共场所或住宅区公共设施牟利、个人业主被盗。

记者了解到，随着业主维权意识的增强，业主以物业服务企业未履行相应义务为由，要求物业服务企业对其人身和财产损失承担损害赔偿的案件越来越多。根据纠纷发生的区域不同，此类案件可分为两类:物业小区公共区域内的侵权行为(如损坏、盗窃小区内停放在停车位或车库内的车辆)和物业小区专有部分的侵权行为(如盗窃家中财物、入室盗窃、抢劫等)。)。

一旦住宅区发生类似的严重损害赔偿纠纷，业主与物业公司之间的矛盾就更加尖锐。

“大多数财产纠纷很难证明。法院只能关注侵权事实、物业服务企业的过错、物业服务企业的行为与业主的损害是否存在因果关系。”马帅解释说，物业服务企业是否在合理范围内履行安全保障义务，是判断物业服务企业是否有过错，进而确定物业服务企业是否应当承担损害赔偿责任以及责任比例的标准。

业主的知情权不被重视

据《法制日报》记者采访，《南京市住宅物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照合同约定每年至少公布一次业主共享资金专用账户的收支情况，物业企业应当公布资质、服务内容、收费标准、电梯消防监控等设备维护等知情权，还规定业主认为业主大会、业主委员会的决定违法。可以向区物业管理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)提出书面撤销申请，行政主管部门应当在15个工作日内将审查结果书面告知申请人。发现违法的，应当责令限期改正或者撤销决定，并通知全体业主。

但事实上，大量关于知情权和撤销权的纠纷并没有通过行政渠道得到妥善处理，而是涌向了法院。报告显示，2016年，南京市两级法院受理业主撤销权和业主知情权案件70起，同比增长56%。

“一方面，这表明业主通过司法渠道保护自身权益的意识正在增强。同时也暴露出行业委员会和物业服务企业对业主知情权重视不够，尚未建立自律意识。”王劲松说，从业主注销决议的内容来看，主要包括选聘物业服务企业的决议、选聘行业委员会委员的决议、调整物业服务价格的决议、小区管理(如停车管理)的决议等。其中前两项所占比例较大，反映了物业服务企业更换和业主委员会变更所带来的矛盾。

业主知情权案件主要包括业主起诉物业服务企业、业主委员会公示小区共用部位使用及收益、车位车库处置、物业费收支、行业委员会账目、行业委员会决定及会议纪要等。法院遵循充分保障业主知情权的原则，根据法律规定、小区管理规定和物业服务合同，确定了物业服务企业和业主委员会应当披露的内容和范围。

行业指导亟待加强

记者了解到，大中城市的物业纠纷中，经常出现“退市”、“远离”等纠纷，凸显了物业管理行业缺乏自律、物业管理部门缺乏管理手段的不足。

其实相关的法律法规也不能说不完整。《物业管理条例》明确规定，物业服务合同终止时，业主大会选定新的物业服务企业的，物业服务企业应当做好交接工作。《江苏省物业管理条例》也进一步规定了物业交接的具体内容和要求。

2016年7月1日起施行的《南京市住宅物业管理条例》详细规定了市、区、街(镇)三级物业管理部门的职责。其中，要求建立物业服务企业信用档案，物业服务合同依法解除或终止后，物业企业拒绝退出物业管理区域，退出时未按规定办理交接手续，或未按规定移交资料，造成物业管理混乱的，以严重失信论处， 并明确各类物业服务示范项目两年内不得在本市申报，在失信行为得到纠正之前，物业管理行政主管部门不得出具诚信证明。

然而，记者了解到，由于行业管理的惯性，相关地方法规的执行情况并不令人满意。

2016年10月底，江宁区东山街金陵天成小区物业公司合同到期，业委会召开业主大会重新选定另一家物业公司，引起老物业锦江物业江宁分公司负责人不满。期间负责人带人砸了业委会委员的车，案件迅速破获，相关人员被判刑。

在物业公司与业主矛盾进一步激化后，晋江物业公司坚决拒绝退出，尽管业主大会授权行业委员会与新公司签订合同。2017年2月27日，行业委员会起诉锦江置业。2017年5月3日晚，小区业委会负责人在经过物业公司门口时受伤，案件仍在处理中。合同到期半年多后，晋江物业公司仍然管理着这个社区。

解决争端需要多种措施

南京市中级人民法院第四人民法院的报告建议，行业委员会应当在其职权范围内依法履行职责，不得超越业主大会赋予的职权，侵害业主的合法权益，加强自身管理，并对业主委员会的决议程序和业主委员会公章的使用作出明确规定。物业服务企业不能被定性为“社区的占用者”，而应该把提高物业服务质量和水平，开辟阳光、透明的服务作为企业的“生命线”。同时，要正确对待辞退，严格依法履行财产交接义务。

报告还建议，政府相关部门、社区居委会和物业服务行业自律组织应加强对物业管理活动的监督、管理、指导和协调，政府相关部门应尽快建立物业服务质量第三方评估机制，便于各方公平合理地判断物业服务质量。同时，要加强对物业管理活动的监督检查，加大对物业管理违法行为的处罚力度，特别是物业服务企业的违法退出和拒绝，确保住宅物业服务的顺利衔接。

“大中城市产权纠纷频发，地方政府管理部门和司法机关不能忽视。建立和谐、规范、公开、透明的物业管理机制应作为城市治理的重要方面，对难以承担监督管理职责的权力进行重新配置。调整和加强物业管理体制机制创新，更好地造福民生。”相关法律专家建议，行政部门应加强对业主自治活动的指导和协助，推进住宅区民主法治建设，建立健全物业纠纷协调机制，从根本上解决物业纠纷激增带来的社会治理问题。

记者了解到，今年4月11日，江苏省高级人民法院、省综治办、省公安厅、省住建厅、省司法厅联合发布了《关于建立和完善财产纠纷多元化解决机制的指导意见》，明确提出要通过多部门合作，完善诉讼与非诉讼相衔接的财产纠纷多元化解决机制，提高依法解决财产纠纷的水平。要求到2018年，全面覆盖县(市、区)、街道和社区(村)协调调解财产纠纷的组织体系，提高人民调解的专业化、专业化和规范化水平，财产纠纷的预防和解决逐步从政府主导型向社会自治型转变。强调物业管理行政主管部门要加强对物业管理活动的监督，从源头上预防和减少物业纠纷。

记者丁国峰