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作者张杠杆博弈

厦门最近很热。这不是房地产繁荣，而是房价下跌。

甚至在一些媒体报道中，厦门楼市也陷入了降价漩涡:如果整栋楼都打折，开发商将不得不亏本出售。当然，有些人有不同的意见。

总的来说，厦门的房价仍然很高。但房价下跌也是事实。

一个城市的房价是否会上涨，有许多共识标准，如货币政策、监管政策、人口增长指标、工业和经济增长以及投资...

然而，很难说如何预测一个城市的房价下跌。杠杆游戏一直在思考这个问题。由于媒体的关注，我仔细阅读了厦门的一些数据。

在这方面，我发现了一些有趣的指标，今天我想和大家分享一下。

1.第一年新建宅基地面积高于同期销售量。杠杆游戏参照厦门市国土房管局的《厦门房地产市场，第四期，2017》，我们知道2017年厦门有30笔商业和住宅用地交易，总建筑面积为159万平方米。

同期，2017年，厦门市销售商品房357.9万平方米，其中住宅销售152.2万平方米，占42%。

根据上述数据，2017年，厦门新增商业和住宅用地的建筑面积已经高于当年的住宅销售面积。这表明未来的供应基本上是有保证的。

2.销售额大幅下降。根据厦门市国土房管局发布的《厦门市房地产市场四期2017》，2017年厦门市商品房销售面积为152.2万平方米，同比下降51%。

注意这个数字，下降是惊人的。如果某个俱乐部的朋友发现他所在的城市住宅销售明显下降，你认为开发商或地方政府会找到出路吗？

3.房地产的销售额低于房地产投资的销售额。根据厦门中原研究中心的数据，2017年，厦门商品房销售额达到749亿元，创下过去五年的新低。

厦门2017年统计公报披露，厦门房地产开发投资879.86亿元，增长14.9%。当然，很多朋友都想说，将来投资的一部分会变成销售，但是每年都有投资，销售投资是滚动的。因此，这仍然很能说明问题。

例如，如上图所示，2016年厦门房地产销售额为1012亿元。根据2016年厦门统计公报，当年厦门房地产投资为765.8亿元。在强劲的市场中，销售多于投资。因为销售立竿见影，投资滞后。

如果一个城市的房地产投资额大于销售额，你说开发商并不着急。大部分投资资金来自成本融资，必须迅速上缴和返还！

4.土地出让金接近当年商品房销售额的60%。在财务上，40-60%的公司或政府债务比率通常被认为是合适的。厦门市国土房管局《厦门市房地产市场四期2017》披露，2017年厦门市土地出让金为424.1亿元，同比下降13.8%。

如上所述，2017年厦门市商品房销售额为749亿元。基于此，杠杆博弈计算出2017年厦门市土地出让金占当年商品房销售额的56.62%。

2016年，厦门市土地出让金为491.9亿元。如上所述，2016年厦门房地产销售额为1012亿元。土地出让金占当年商品房销售额的48.61%。

由此可见，2017年厦门市商品房销售中土地出让金的比重明显上升。除了土地成本，房子还有资本成本、建筑和安装成本等。你说土地出让金占当年商品房销售额的比例很高。开发者开心吗？

综上所述，杠杆博弈分析显示，2017年厦门新增住宅面积高于2017年的销售量——无论从土地成本还是未来可用面积来看，开发商的资金和销售都将承受压力。

说白了，如果销售速度或数量不能提高，未来几个公司也不是不可能倒闭。

内容摘要:目前，要求控制房价，不放松调控。如何拉动总量和销售总量已经成为一个问题。变相放松监管可能被追究责任；如果空的价格暂时没有上涨，它也将被追究责任。

那么，降价-促销-退款可能是一些有巨大财务压力的开发商的唯一选择。

总而言之，如果你想判断你的城市，或者投资秋天与否。你可以试试今天杠杆游戏中总结的几个指标:

1.第一年新建宅基地面积高于同期销售量；

2.销售额大幅下降，如超过20%，30%，甚至更高；

3.房地产销售金额低于房地产投资；

4.土地租赁占今年商品房销售的比重很高，接近或超过60%。

如果这些指标中有一两个在中间，很难说房价是否会下跌，但如果它们都在中间，就可能不起作用。当然，会有变数，即放松监管和控制、货币和政策救助，甚至刺激。这种情况对我们来说并不陌生。