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资料来源:骑士岛

12月18日，山东省菏泽市发布限制房地产销售的消息引起了轩然大波。许多自媒体指出，这是“放松监管和控制的第一枪”。地产股也做出了回应。在“调控政策调整”的预测逻辑下，山东板块和四线城市主布局的地产股纷纷逆市上扬。

取消限制销售-放松房地产监管-房价上涨-增加土地收入…逻辑链似乎完全浮出水面，但它是如此简单吗？

解开？

一个一个地吃馒头，一字一句地读文件。让我们先来看看大家最关心的销售限制政策的取消。

原文是这样的:

“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》(合政办发〔2017〕42号)，“在住房周转率高、稳定住房价格控制压力大的主城区和县城实施新的购房限制。“转让办法，即新购买的商品房和二手房在取得产权证后至少2年内可以上市交易，非本地居民购买房屋的转让时间不少于3年。”

一年前，菏泽出台了限购政策，就是说当地人买了两年房子才能卖，外国人买了三年房子才能卖，现在不得不取消。

那你当初为什么要这么做呢？

菏泽不是原创的，也不是最无情的。例如，湖南省长沙市高调推出“反房地产投机”，限制销售期为4年。当然，背景是中央政府制定的“住房不投机”的大政策。许多地方提高了价格，保持了房价的下降。潜规则是“房价不能超过2016年7月的价格”——虽然下面没有披露，但已经成为一条不成文的规则，就像股票市场的ipo市盈率不能超过23倍一样。

事实上，从来没有任何国家文件要求销售限制，也就是说，销售限制不是一个规定的行动。这项被指控侵犯财产处置权的规定，是为了规范和控制各种场所在高压情况下的自增压。一旦一个城市主动穿上它，追随者就会跟随。因为这不是一个规定的行为，如果你摘下自己戴上的镣铐，当然，别人不会知道。

限制销售会有什么影响？二手房市场首当其冲。

经济科问一位业内人士。他说，“限制销售意味着减少市场上的二手房，而且供应量也较少。理论上，这将推高二手房价格；营业额小，我们的生意不好，我们说不出苦。不过，限售房确实会打击一些房地产投机者，而且房子也无法脱手，资本成本也很高。”

另一方面，如果二手房大幅增加，将有助于控制二手房价格，稳定新房价格。我们应该知道，新房价格是政策监测的kpi指标，但二手房价格不是监测指标。

那些躲在角落里感到高兴的应该是一些房地产投机者。“魔法咒语”突然被解除了。不管囤积的房子是好是坏，至少有一个逃跑的机会。

事实上，菏泽市新的调控政策中还有一项政策也是信息丰富的:

“对实力雄厚、信誉良好的企业不再进行监管(商品房预售资金)，其他企业在现有城市商品房预售资金监管标准的基础上减半执行，最低可放宽至监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管账户后，不再要求项目监管资金达到规定的监管额度后方可提取。只需保留一定比例的监管资金即可使用。”

为此，《中国经济周刊》记者特意咨询了开发商。他解释说，这篇文章可以用一句话来概括，这样开发商就可以尽快拿到钱卖掉自己的房子，并更方便地使用返还的资金。

总之，取消销售限制和取消对预售基金的监管意味着“增加市场流动性”。前者是为了提高房屋的流动性，而后者是为了提高开发商的流动性，希望市场能够活下去。

12月19日，菏泽市住房和城乡建设局发布了最新回应，

棚改。

真相总是隐藏在细节中。

除了取消限购的重点之外，柯经济还认真阅读了菏泽文件的全文，最关心的细节是文件的标题《关于推进城市棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》(合建[2018]7号)。

文件中有七个要点。前五点都是关于棚改的，取消限购的内容都包含在文件里。

棚改。看山东为全国工棚改革，菏泽为山东工棚改革。近年来，山东省工房改革数量一直位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年，工棚数量高达18万套，约占全国的3%，居中国地级市之首。

细节也隐藏在数据中，有一个数据可以称为“恐怖”。根据菏泽市的上述通知，“棚改涉及群众的切身利益，棚改的居民利益一致，容易因共同利益而形成群体。”我们城市的这个利益集团已经达到150多万人。

150万的概念是什么？根据公开数据，菏泽有900多万人口，但城市人口只有60多万。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于建设区域性中心城市的实施意见》提出，到2020年，中心城市建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。

仅从这两组数据的比较来看，工棚改革已经扩大到了极点，市场似乎已经透支。

据公开数据显示，2018年11月，菏泽市二手房均价分别为6080元/平方米和6441元/平方米。2015年12月，菏泽的平均住宅价格为4122元/平方米。增长不小。

在过去两三年房价大幅上涨后，四线城市的所有居民都向空.交钱谁来支撑脆弱的房价？

菏泽是中国三大四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改已经成为四线城市许多房地产市场的决定性因素之一。

然而，今年工棚改革政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房存量不足、房价上涨压力大的市县应尽快取消货币化安置的优惠政策。

一个省的住房和建设部门的人也告诉经济科，明年棚改的规模将大大缩小。"解决库存问题，严格控制增量."

华创证券认为，由于棚改政策的收紧，预计2019年全国商品房销售面积将下降5%。其中，棚改的放缓对约1亿平方米的销售量产生了负面影响，这主要发生在四线城市。

信号？

根据11月的全国100个城市库存报告，中国三个四线城市的住宅库存在连续38个月同比下降后，首次出现正同比增长。

在库存见底的背后，三四线城市的一些房子无法出售。

湖南宁乡的一位房地产经纪人告诉《经济客》，当地的房价可以说是跌入了悬崖，一些大开发商把精装本改成了毛坯房，从7000元/平方米的高价精装本变成了4900元/平方米甚至4300元/平方米的毛坯房，这实际上是变相降价。“二手房行业也很惨。我们每天至少有一家房地产中介店关门。”

然而，与菏泽和宁乡等三个四线城市不同，一、二线城市有不同的调控节奏。不久前，有消息称，一些基金正寻求进入一线和二线城市的房地产市场，以寻求避风港。由此可见，一、二线城市和三、四线城市所面临的情况是非常不同的。

据说武汉不久前召开了一次开发商会议，传达政策并讨论情况。开发商们怨声载道，呼吁放松监管。喧闹过后，会议主持人失去了一句不耐烦的话:“如果我们制造更多的噪音，我们将看看长沙。”突然，会议沉默了。

今年6月新的“反房地产投机”政策出台后，长沙被称为中国房地产调控最严格的城市，“限购、限售、限价令、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、限购、

菏泽的消息一传出，一些专家就表示，这类似于广西北海在2014年放松限购时取消限购的消息。事后来看，上一轮监管的导火索确实是在四层城市开始的，然后开始被囤积起来，完全放松。

但这能被用作在全国范围内放松房地产管制的信号吗？不要想太多。

经济科认为"住房而非投机"仍然是中央政府设定的基调，这些重要会议在讨论经济问题时并没有放松这一基调。在这一基调下，还有一项政策被称为“一城一策”。正如我刚才所说，三个四线城市和一、二线城市所面对的问题是很不同的，很难作出一个“一刀切”的规定，这也为空留有因地制宜的空间。恐怕在这个层面上理解菏泽更为准确。

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