【时讯】华润窝案调查:由宋林牵扯出的好处链条

最近，许多房地产企业与信托公司签署了战略合作协议。据《中国证券报》记者不完全统计，目前合同规模已达700亿元。业内人士指出，签署战略协议是当前房企融资压力大、资金需求旺盛的表现。这也是房企预计未来融资可能会继续收紧，并通过囤积资金提前做好“过冬”准备的情况。

据业内人士透露，2019年房企融资困难可能有所缓解，但房企融资的马太效应将会越来越突出。许多房地产信托产品明年将密集到期，预计房地产销售增长率将下降，因此中小房企的信用风险值得关注。目前，许多房地产企业已主动进行战略收缩，许多已降低土地储备和其他指标，明年，甚至取消了原来的土地收购计划。许多大型住房企业积极自救，并积极寻求与金融机构合作设立房地产和M&A基金，以较低的成本获得更好的项目；而中小型住房企业出售他们的项目以换取流动性。

房企正在为“冬天”做准备

“我认为，明年市场资金紧张的局面将得到缓解。如果继续这样下去，不仅房企，许多行业都将面临一定的流动性风险。”资深房地产信托经理王毅(化名)坦言:“如果融资稍有放松，房企肯定会受益。毕竟，房地产行业仍然受到金融机构的青睐，因为资产是有形的。我判断明年房企的融资会相对宽松，但会出现两极分化。大型房企的资金仍有保障，明年中小房企将面临极其困难的局面。”

事实上，这种两极分化在2018年变得非常明显。“目前，银行、信托等金融机构基本上采用上市制度为房企融资，金融机构的名单大致相同。”王毅透露，如果一个房地产企业不是百强房地产企业之一，甚至只是一个地方房地产企业，融资将非常困难。

许多住宅企业已经意识到这一趋势，正在为“冬天”准备“食物”。“目前，大多数房地产公司都在攒钱，为2019年下半年甚至2020年的开发做准备。”王毅说道。

最近，许多房地产企业与信托公司签署了战略合作协议。据《中国证券报》记者不完全梳理，目前签约规模已达700亿元。一位信托业内部人士指出，签署战略合作协议是当前房企融资压力大、资金需求旺盛的表现。与此同时，房企预计未来可能会持续收紧融资，并提前做好“过冬”准备。

“金融机构对风险最为敏感。2019年，大家对整个房地产行业的态度仍然比较谨慎，为房企提供了大量资金，金融机构也在敲他们的心。”王毅说道。

穆迪最近发布的《2019年中国房地产业展望》认为，2019年中国房地产业的整体前景是稳定的。稳定前景的驱动因素包括:房地产行业的融资渠道将依然有限；尽管融资成本有所增加，但财务状况良好的开发商仍将保持畅通的融资渠道。

M&A房地产基金攻击城市

一方面，住宅企业为后续发展“囤积资金”，另一方面，他们开始战略收缩模式。中国北方一家信托公司的高级房地产信托经理向《中国证券报》表示，自第三季度以来，房地产企业的土地融资项目大幅下降，反映出开发商新征地和新建设项目大幅减少。相应地，一些房地产企业下调了土地储备等明年指标，有的甚至取消了原征地计划。

与此同时，许多大型房屋企业积极寻求自救。“最近，许多大型房地产公司想与我们合作，成立一些房地产和M&A基金。”王毅透露:“他们判断，明年下半年，一些小型房企可能会因为资金紧张而无法回笼资金，他们将通过转让或出售项目来获得资金的流动性。许多大型房地产企业已经看中了明年的市场。这个‘蛋糕’。”

王毅介绍说，通过这种并购，一些大型房地产企业实际上会以相对较低的成本获得一些更好的项目。因为现在从土地拍卖市场竞标土地，一方面价格很高，另一方面，很难在核心城市得到一些地块。一些小型房地产企业以前可能会在市中心得到很好的项目，但由于缺乏资金而无法发展，所以他们会考虑出售这些项目来换取流动性。

关注中小住宅企业的信用风险

“除了住房融资两极分化加剧之外，明年的房地产销售增长率很可能会继续下降，而销售的下降将直接导致流动性的减少。销量和价格相辅相成，总销量的下降可能会推低房价。”王毅坦率地说。

由于投资者对房地产市场相对谨慎，不愿意购买长期金融产品，许多信托公司发行了大量一年期房地产信托产品。2017年，信托公司将发行更多的两年期或三年期信托产品，这将导致2019年大量房地产信托产品集中到期，房企的还款压力将翻倍。

王毅表示:“预计明年一些实力较弱的房企的资金链将出现问题，这也是许多金融机构将房企融资名单从前100名调整到前50名的原因。”

中国程心国际信用评级有限公司董事长闫妍12月4日表示，在2018年外部融资困难的压力下，信用风险可能会集中释放。2019年，我们仍需关注包括房地产和民营企业在内的内部风险的结构性变化，这种变化将在2019年再次出现。