【时讯】黎巴嫩港口简况

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融资门槛大幅提高，中小房企资金压力加大。越来越多的中小开发商面临资金链断裂的风险，中小房企在征地时的态度也越来越谨慎。从今年1月到7月，全国土地市场上出售的土地数量达到了419块，比去年同期的235块增长了78%，创下了历史纪录。 与中小住宅企业的尴尬相比，大型住宅企业的生活越来越好，寡头模式已经开始出现。目前，中国20强住宅企业的市场份额已从去年底的26.8%上升到今年上半年的36.3%，市场集中度明显加快。

显然，房地产市场和海水一样都在燃烧。然而，寡头政治对房地产市场的供应不是一件好事！

特别是经过两年的棚户区改造，四线城市的库存降到了过去十年的最低点！此时，继续收紧对中小房地产企业的融资，使其无法开工建设，只会使“脱销”的局面更加严峻。

房地产寡头统治下的房地产市场会发生什么？在被称为“先试”的深圳房改中，最引人注目的是商品住宅市场约占40%。随着房地产市场的供给有限，商品房土地出让的趋势随着房地产寡头实力的增强而被压缩，以香港为导向的国内房地产市场将变得更加引人注目。

变化1:融资门槛大幅上升，中小房企的财务压力大幅上升

房地产企业收回现金流的压力越来越大。自4月份以来，中国最大的房地产企业碧桂园，由于其高周转率要求，经历了频繁的倒塌事故。然而，随着融资门槛的大幅提高，越来越多的中小企业面临着资金链断裂的风险，中小房地产企业今明两年将面临巨大的财务压力。

先看两条新闻:

1.7月27日，秦皇岛22家开发商被列入不诚实“黑名单”

秦皇岛已经审核了全市房地产开发商的资质，并将22家房地产开发商列入黑名单！

2.7月20日，黑龙江141家不可信的房地产开发商被曝光

被列入失信实施范围的黑龙江省房地产开发企业将停止其网上签订新商品房销售合同、网上签订存量住房销售合同和办理住房交易手续；限制新项目准入，禁止在全省范围内开发建设新项目。

主要原因是债务纠纷、资金链中的严重问题、承包商从施工现场撤离、工程完工延误以及房屋交付不及时。简而言之，开发商的资金链可能被打破，项目可能未完成。

众所周知，资金链是房地产竞争的核心竞争因素，融资的多少往往决定着房地产企业的生死。近年来，随着许多城市房地产的调整和升级，房地产开发贷款白名单越来越严格，新的资产管理规定严格控制了不规范措施，进一步提高了行业融资门槛。

根据沈万红元(000166，股票诊断)证券的计算:

2017年，76%的房地产融资集中在排名前30位行业以外的房地产企业手中，但这些企业的股权销售份额仅为31%。这意味着中小住宅企业对外部资金的依赖程度相对较高，而通过外部融资收缩迫使中小住宅企业退出的空数量相对较大。

从宏观资本的角度来看，房地产企业今明两年都将面临巨大的财务压力。

1.目前，我行开发贷款、信托、信用债券融资名单正在逐步开放，信贷融资风险得到统一控制，这份白名单的长度正在缩短。

2.今年以来，在房地产信用债券发行者中，上市公司、中央国有企业、前30名销售企业和资产超过1000亿元的房地产企业的比重明显上升。龙头企业的利率较低，而中小住房企业的利率仍然较高。

3.根据新资产管理条例的要求，预计2020年后，房地产投资的非标准产品规模将大幅减少。按银行非标准财务管理规模计算，房地产行业非标准融资余额约为4-5万亿元。假设90%的非标准产品没有更新，2018年至2020年，年均非标准融资将减少1.4万亿元，占2017年行业融资总量的9.1%。

4.从房地产行业的债务偿还压力来看，未来两年将是住房企业信用债券偿还的高峰期，信托偿还的高峰期将在今年第四季度和明年第一季度。2020年前将存在不规范还款的压力，可见未来几年房地产行业将面临最大的资金压力。

变化二:在资金压力下，全国土地拍卖有所增加

严格的调控政策不仅大大降低了住房企业的融资可获得性，而且随着调控时间的延长，还损害了住房企业的现金流。自2017年以来，住房企业发展资金同比增速持续下降，住房企业对销售回报的依赖度迅速上升。6月份，存款、预收款和销售资金分别占房企全部融资来源的33%和47%，处于历史最高水平。

东兴证券分析师迟广生(601198，诊断):

随着下半年外部融资条件的收紧和大量债务的到期，房地产企业对销售回报的依赖程度将会越来越高。房地产企业的财务压力已经开始出现在土地市场。一方面，销售疲软对房屋企业的征地面积产生了负面影响。psl的增量下降也将影响一些城市住房企业的积极性，这些企业依靠工棚来赚钱。另一方面，最近100个大中城市的住宅用地拍卖现象明显增多，土地拍卖现象开始出现在杭州、苏州、合肥等实力较强的二线城市。除中央企业和大型房企外，其他房企越来越受到征地资金的约束，地方国有企业越来越多

根据克里的数据，2018年1月至7月，中国商业用地的土地交易数量达到17839宗，同比增长17%，但土地拍卖数量达到419宗，同比增长78%，增速更快。拍卖率也从1.54%上升到2.35%，土地拍卖比去年同期更加普遍。

显然，今年以来，房企的融资压力更大，中小房企收购土地的态度也更加谨慎，不再盲目参与热点城市和热点地区的地块拍卖。在经历了2017年的高温后，今年的土地市场逐渐变得理性。

然而，从上图来看，与中小企业的谨慎相比，大型住宅企业仍在积极地征地。据财政部统计，今年上半年，地方政府收到土地出让金26941亿元，同比增长43%。

变化3:住宅企业的头效应越来越显著

在过去的10年里，每次房地产市场调整，房地产行业都会掀起一股整合的浪潮。随着房地产市场监管的深入，龙头房地产企业的市场份额正突飞猛进地增长。

目前，大中型房企都在争取流动性！流动性越强，天气就越潮湿，头部逐渐形成“bwh”模式。今年上半年，碧桂园、万科、恒大的销售额均超过2000亿元，占据房地产市场前三名。目前，中国20大房企的市场份额已从去年底的26.8%上升到今年上半年的36.3%。据预测，到2020年，前20家住房企业的市场份额可能会达到50%。

事实上，从今年上半年的情况来看，前100家房地产企业的销售规模有望大幅增长，前100家企业实现销售额4.59万亿元，同比增长37%，6月份贡献1.12万亿元，同比增长48%，创造了市场月度销售额的新高。按照全国1-5月的销售规模，百强企业的市场份额将达到70%。其中，前20名已占36.3%。

显然，房地产企业的头部效应越来越明显，呈现出越强越强的特点。未来，约70 ~ 80%的中小房地产企业可能面临被兼并的风险。事实上，在海外成熟市场，行业前10名的销售额集中在30-40%左右，中国前20名的份额已经占到36.3%。

目前，房地产企业的主要任务是尽一切可能增加年度销售总额，各种“俱乐部”如300亿、500亿、1000亿、3000亿和5000亿已成为房地产企业的主要创业目标。

2017年，年销售额超过5000亿元的房地产企业数量达到3家，排名前10位的标准超过1500亿元，排名前30位的门槛提高了51%。

2018年1月至7月，碧桂园的总销售额达到4600亿元，前三名的总销售额超过3400亿元，保利和融创均超过2200亿元。据估计，2018年全年销售总额超过5000亿元的住房企业数量预计将增加到4家。当销售冠军突破6000亿元大关时，应该没有悬念。前10名的标准可能在1800亿元左右，前30名的门槛应该是700元

变化4:房地产市场的“脱销”市场将更加严峻

无论如何，随着房地产企业总数的萎缩，龙头企业变得越来越强大，这对市场供应不是一件好事！特别是在当前房地产市场需求旺盛的情况下，这可能会进一步加剧国内城市房地产供给明显不足的困境。

郑光资产管理公司首席经济学家许高:

在2005年之前的八年里，中国土地销售总量的年均增长率为28%。从2005年到2017年的13年间，土地出让年均增长率仅为-4%，比往年高了一大步。城市住宅竣工面积的增长也遵循类似的轨迹，平均增长率从2005年前的17%下降到2006年后的4%。随着土地和住房供应增长率的急剧下降，住房价格的增长明显加快。因此，可以说，土地和住房供给不足是近十年来中国城市房价持续上涨的根本原因。

值得注意的是，在中小房地产企业面临融资困难、无法开工建设的情况下，经过两年的棚户区改造，四线城市的存量已降至过去十年的最低点！

今年上半年，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.2643亿平方米，比上个月下降0.2%，比去年同期下降8.0%。从历史数据来看，自2015年以来，中国100个城市的库存规模呈现出持续下降的趋势，这充分反映了近三年来全国的去库存化运动取得了良好的效果。

具体而言，一线城市、二线城市、三线城市和四线城市新建商品房的比例分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。与5月份相比，一线城市和二线城市的比例出现反弹，而三线城市的比例继续缩小。

更重要的是，四层城市的储蓄与销售额的比率已经大幅下降。当前值是2009年以来的最低月值，也就是说，在过去的10年里，四线城市的去污周期达到了最低值。在24个存贷比小于6个月的城市中，有17个城市是四线城市。

显然，全国房地产库存水平持续下降，而房地产销售在6月份创下历史新高，房地产进入“脱销”阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。此时，继续收紧对中小房地产企业的融资，使其无法开工建设，只会使“脱销”的局面更加严峻。

面对更为严峻的房地产市场“脱销”局面，处于中国改革开放前沿的深圳一鸣惊人。8月3日，被称为“先试”的深圳房改终于正式登陆。最值得注意的一点是，市场上商品房约占40%！继续严格执行房地产市场调控政策，坚持中小商品房优先。

这是中国房地产的一个历史性转折点，也是全国住房制度的第二次大变革。显然，商品房的市场供应量在未来将进一步减少。随着房地产市场的供给有限，商品房土地出让的趋势随着房地产寡头实力的增强而被压缩，以香港为导向的国内房地产市场将变得更加引人注目。