【时讯】1200多万只澳洲红蟹大迁徙

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每个记者吴若凡每个编辑魏

自今年年初以来，土地市场一直在持续拍卖。

根据中央参考研究所的数据，2018年7月，全国300个城市的土地市场供需略有下降，住宅用地平均交易价格同比下降近20%，地价同比下降22个百分点。据中原地产统计，今年1-7月，一线城市有13个土地流转标准；二线城市共有154个经营性用地；三是四线城市商业用地总流量标准达到629个案例。

《全国商报》记者注意到，今年以来，在严格调控的一线城市，土地拍卖案件已有13起，就连曾经是房地产企业战场的上海，也经历了第一次市中心宅基地的拍卖。在苏州这个炙手可热的二线城市，有许多高质量的住宅在流动。

在短短半年多的时间里，中国有近800块土地！它是由各地密集的调控政策造成的吗？还是住房资金被困？还是房地产企业在高周转率的过程中遇到了问题？

融资困难+严格的价格限制住房企业别无选择，只能“减少粮食”

新城控股高级副总裁欧阳杰表示，地方政府过于贪婪，这是土地市场拍卖增加的最根本原因。市场正在发生变化，但政府仍以旧模式出售土地，更喜欢徒劳地拍卖，并不断提高拍卖底价。

安居克首席分析师张博在接受《国家商报》采访时表示，在过去的六个月里，大多数开发商融资困难是不争的事实。即使在RRR央行数次降息后，它们仍无法有效缓解房地产企业对资金的饥渴。资金紧张使得房地产企业在选择地块时不再“头脑发热”。

今年以来，在融资监管更加严格的背景下，房企融资渠道逐渐收紧，银行贷款仍是房企融资的主要方式。与此同时，公司债券大幅缩水，信托规模增速下降，中国证券报保持平稳增长，这使得跟踪海外融资规模的激增变得更加困难。国有大型房企融资优势明显，而中小房企融资成本普遍上升，其中信托融资成本同比上升2~3个百分点。

除资本外，张博认为“面粉可能支撑不了未来的面包价格”，部分城市地块的挂牌价格高于周边房价，而房屋企业征地后风险的增加也是影响房屋企业征地的一个重要因素。

第三个方面是房地产市场的变化，这也导致了房企更加谨慎。

“价格限制因素导致房屋公司对未来房地产上市交易价格持有更加保守的预期；对房地产市场的严格监管使得房地产企业对房地产市场的未来走势并不乐观。”张博认为。

欧阳杰同意这一点。他告诉国家商报，原来的房屋企业可以通过各种融资渠道获得土地，但现在房屋企业获得土地的资金基本上是自有资金。从今年上半年房企资金到位情况来看，住房抵押贷款和国内贷款增速已回落到“零增长”的负区间。正是在这种背景下，房地产企业在收购土地时更加谨慎。

在欧阳杰看来，拍卖实际上只是市场逻辑对非市场土地制度的回应。如果企业被迫高价征用土地，低价出售房屋，那将是最难以忍受的。

由于销售回款作为项目预付款计入监管基金，只能按计划提取，账户中不能使用的资金在增加。房地产企业越大，它就越富有，而且可能会有更多的现金短缺。

“所以，当流向房企口袋的水龙头慢慢收紧时，房企拿走土地的钱自然会省下一些钱，热土拍卖的溢价就会下降。”

这也意味着市场上的拍卖和低溢价并不意味着房屋企业正在勒紧裤带过冬，也不意味着市场有更多的机会犯错，而是房屋企业对市场前景越来越谨慎。

张博表示，品牌房地产企业在不断追求市场规模的同时，增强了对未来风险的认识。换句话说，不是房地产企业不拿土地，而是他们在选择土地收购时比较保守。

房地产企业已经调整了他们的土地收购策略，并使他们的算盘更加精细

银行收紧了对房企的融资，许多新规定被围困。此外，当发行债券变冷时，住房企业希望收回土地。我们做什么呢

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟告诉《商业日报》记者，房企的征地策略将会改变，他们肯定会拿走没有瑕疵的土地，而不是昂贵的土地，也不会从战略上拿走高地价的土地。

根据具体情况，资金链紧张的企业不希望得到高价，因为账目无法计算。张宏伟说道。“在限价政策下，土地价格为20，000元/平方米，政府限定价格为35，000元/平方米，拿它是个损失。因此，如果价格限制政策不放松，资金将会稳定下来。在权衡之下，房企只能放弃土地收购。”

与此同时，住房企业将占用较少的土地，这些土地是自给自足的，商业建筑的比例很高。这需要很多钱。过去，成本投入可以转化为销售溢价，但在限价的背景下，开发商只能忍痛割爱。

但是谨慎并不意味着自满。对于房企来说，尤其是中小房企，在这种背景下如何获得土地？

欧阳杰表示，智能住宅企业不再盲目，有限的资金倾向于集中在客户资源集中的市场，如集中在大城市相对成熟的地区和中小城市的核心地区，集中在周边工业园区的稳定改善需求和自住需求。

在他看来，土地应该永远被拿走，或者应该找到一些价格差异大的地块。如果有价格限制，土地价格太高，没有利润空，它将是缓慢的，等待当地政府的期望值下降。

徐汇告诉《国家商报》，公司遵循三个投资“漏斗”:战略漏斗、市场漏斗和金融漏斗。

战略漏斗是决定从战略上进入哪些城市。主要指标是经济参数、人口引进和工业发展。一些经济指标好的三个四线城市和前100个县级城市也可以关注它们。

金融漏斗是看土地是否划算。这需要一系列的成本计算来计算土地的大致价值，并预测在当前市场价格下是否有合理的利润率。

市场漏斗是为了预测未来的市场趋势。也许一个城市的库存已经达到36个月。即使土地市场非常划算而且有利可图，库存周期也太长，开盘后竞争会很激烈，所以要小心。

“每次你拿一块地，你必须在早期阶段看100块地。”徐汇公共关系部负责人吴仪告诉《国家商报》，征地的窗口期非常重要。例如，如果20个房地产企业拍摄同一片土地，这不是一个好的窗口时期。当市场变冷时，土地拍卖的城市可能会有一个土地收购的窗口。

“上市公司有保证净利润的要求。如果他们不能满足内部测量要求，他们宁愿接受拍卖也不愿接受。毕竟，企业追求的是可持续管理，而不是短期内的快速扩张，这就存在隐患。”吴仪认为。