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非农建设用地将不再是“国有”，这为集体建设用地直接进入市场扫清了法律障碍，这意味着政府将不再是非农建设用地的唯一供应者。然而，建设用地进入市场仍然必须遵循土地利用规划和使用控制的前提。修订并不意味着小产权房会转好

最近，《土地管理法》和《城市房地产管理法》的修正案草案已提交第十三届全国人民代表大会常务委员会审议。草案删除了现行《土地管理法》中关于非农业建设用地必须使用国有土地或者原集体土地被征用为国有土地的规定。笔者认为，非农建设用地将不再是“国有”的，这为集体建设用地直接进入市场扫清了法律障碍，意味着政府不再是非农建设用地的唯一供应者。但是，建设用地进入市场仍然要符合土地利用规划和使用控制的前提下，并不意味着小产权房的修订将成为积极的。

长期以来，政府主导的征地一直是中国农村建设用地的“华山之路”。根据现行法律，集体所有的建设用地不能直接进入市场，如果要进入市场进行交易，必须转为国有土地。除农村集体和村民过去兴办乡镇企业、修建村民住宅和乡(镇)村公共设施、发展公益事业外，其他任何建设都不能直接使用集体土地，集体土地必须通过征用程序转为国有建设用地。

所谓农村集体建设用地入市，是指在满足规划和使用控制的前提下，允许农村集体建设用地使用权转让、出租和入股，农村集体建设用地使用权与国有建设用地使用权相同。这一改革思想是十八届三中全会首次提出的。2015年，在33个县启动了试点项目。前提是在全国人民代表大会授权下暂停上述地方相关法律的实施。自此，浙江德清敲响了全国的“第一槌”，试点改革逐步开花结果。近年来，试点地区积极探索市场准入，建立和完善市场交易规则和服务监管体系，形成了一系列制度创新。

许多人担心对房地产市场的影响。值得注意的是，此次法律修订的主要目的是依法推进农村土地制度改革。草案明确指出，土地的规划和使用属性必须是工业、商业和其他商业用途，因此只影响非住宅商业用地，对住宅商业建设用地没有直接影响。即使直接进入市场，也必须符合规划和使用控制，所以这并不意味着国家允许小产权房转正，政策仍然严格控制农村宅基地。直接建在农村集体土地上的房屋只能由村里的村民合法拥有。他们不允许上市和向公众交易，即使他们是私下给予或接受，他们也不能获得房地产许可证。

从目前试点情况来看，进入市场后集体建设用地的使用主要是工商业、服务业和旅游业。一些地方在获得许可后使用集体建设用地建造租赁住房，尽管试点地区尚未允许集体建设用地建造商品房。可见，集体建设用地进入市场有一系列的条件和规范。在这方面，草案明确规定了集体建设用地的市场准入条件和管理办法。

修法的目的是完善农村集体建设用地的产权制度，明确进入市场的主体、范围和方式，建立健全市场交易规则和服务监管体系，建立兼顾国家、集体和个人的土地增值收益分配机制，最终实现城乡统一的建设用地市场。试点改革的目标是释放土地红利，增加农民收入，繁荣农村经济。这对盘活农村集体资产、提高土地使用安全性无疑是一件好事。