【时讯】十八届四中全会今召开 首次以依法治国为主题

针对北京豪宅为什么会集中在市场上以及会对市场产生什么影响，国家商报记者采访了相关房地产专家:

和硕首席分析师郭毅:为了获得现金流，房地产企业积极推市

北京豪宅的集中并不意味着房地产市场的监管宽松。今年，有大量的低价房，如有限竞争房。供应结构改变后，没有必要采取极端的控制措施。

此次北京10万元豪宅的集中入市是开发商与主管部门互动的结果。主管部门对预售价格进行了微调，开发商也接受了底价。同时，从企业的角度来看，有些地块占用时间较长，年资金成本较高。

与此同时，这些豪华住宅项目占据着有利的地理位置，这是投资了许多资源的开发商所创造的价值。如果继续长期持有，在当前监管更加严格、融资渠道更加紧张的环境下，将会给开发商带来更大的财务压力。第三季度，当房企达到年度业绩时，他们调整了开盘节奏，选择了尽快开盘，以尽快获得现金流。

这些项目的底价基本在4-5万元之间，预计价格在12-15万元/平方米之间。就开发商的成本和预期售价而言，预售价格仍然存在偏差。计算土地收购的资本成本，企业的利润相对微薄。

相互竞争的房间相当于豪华住宅，满足了大多数急需顾客的生活需求，而这些急需的人很容易受到政策的影响。最近，在北京公积金新政宣布后，一些限制竞争的房子被压制，其中一些有缺点，如偏远的位置。再加上有限竞争公司的大规模上市，供应充足也是有限竞争公司业绩平平的原因。

诸葛房产数据研究中心首席分析师陈雷:高端市场有低端保障

“坚决遏制房价上涨”将是一个长期和持续的控制目标。此前，在政策放松后，开发商寻求上市是不明智的。

2016年“930政策”出台后，政府对房地产调控采取了持续的高压政策，超出了房地产企业的预期，市场持续下滑。为了生存和保持现金流的健康和稳定，房地产企业不允许出售他们的高端豪宅项目，即使是低价也不允许上市。

尽管这栋豪宅突破了8万元的“红线”进入了市场，但从目前的情况来看，政策对房价仍保持着高压态度。调控的总体目标是稳定住房市场，防止其上涨和下跌，这仍然是主要任务。在过去的六个月里，这项政策变得越来越有针对性，重点是打击扰乱市场正常运行的销售行为。预计后期市场监管将继续加强。

政策调整的理念之一是“高端有市场，低端有保障”，因此不必担心房价上涨。由于市场价格高，该政策对奢侈品人群的影响较小。北京的豪华住宅项目不多。一旦在长期缺乏之后释放出来，短期内就会有需求的集中释放，这并不意味着豪宅市场是热的。豪宅是一个需求非常有限的市场。四大豪宅项目释放这部分高端需求后，很难在短时间内产生更多高端需求。可以预测，近年来北京的豪宅项目将逐渐减少。

编辑魏