【时讯】兰新高铁即将贯通 兰州到乌鲁木齐仅需9小时

01

最近，很多人担心全国土地拍卖越来越多，将来土地供应会减少。供大于求后，房价不会上涨吗？房价下跌的希望将再次破灭？今天让我为你分析一下错误的逻辑。

今年上半年，中国举行了800多次土地拍卖。其中，天津、石家庄、成都、青岛、Xi、深圳和北京的土地拍卖率增长迅速。

为什么土地拍卖越来越多？

事实上，原因是相似的，无非是这些种类:

首先，由于新房的价格限制没有放宽，开发商害怕再次拿地。许多城市在2016年都陷入了高房价，比如南京、厦门、成都、苏州、杭州和广州，这些城市的房价限制过于苛刻。例如，2016年，一些房企的地价达到了4万元，而现在周边新建房屋的价格上限是4万元，已经两年没有放开了。

如果地价没有明显下降，你怎么敢让房地产企业拿走土地？这并不意味着赔钱。

第二，房企的财务压力加大，这确实无法与2016年相比。由于金融去杠杆化，即央行对房地产调控的窗口指导，债券、信托和资产支持证券等融资成本大幅增加，支付也很缓慢。2018年7月，房地产信托一年内的预期收益率为8.1%，比2017年底上升0.4个百分点。一位民营房地产企业的人士告诉我，他们的融资成本基本在10%以上，仍在50强之列，50-100强在12%以上。

有多少钱就做多少事，有多少钱就做多少事。

长沙一家房地产企业投资部的人告诉我，主要原因是房地产企业资金比较紧张。现在，项目建设、资金返还和金融机构贷款的速度都很慢。

市场预期很低，好的位置也不会被抢走。这些地方的商业用地以前很受欢迎。

第三，一些土地需求太多，土地分配和建设复杂，地块不流行的地区。即使是支持学校、租房和免费保障房，也会变相提高地价，导致房企积极性不高。

第四，土地价格没有明显下降，除了厦门等一些城市，与2016年相比普遍下降了20%，所以底价交易多，地价低，不足以进行拍卖。

成都一家房地产企业投资部的人告诉我，我现在不敢轻易拿地，主要是因为市场预期已经改变了。他说了几个方面:

“首先，小组给出的期望非常低。以前我们计算地价的时候，会加上房价的上涨，但是现在我们不能加上房价的上涨。我们对后市非常谨慎。

第二，现在各大房企都把二手并购作为收购土地的主要方式，因为支付周期更灵活，价格也比公开市场低。

第三，人们普遍认为现在不是收购土地的最佳时机。当地没有完全改变，市场仍然很好。只有当每个人的市场都发生变化时，才有机会获得土地。让我们等到十月以后，现在不着急。

第四:现在，各州的土地主管将会和我们讨论你是否想要得到这块土地。我保证你会以底价拿到土地，但是有些土地价格还是超出了我们的预期。"

02

然而，土地拍卖并不是市场的主流。就全国而言，目前的土地出让金和土地出让面积仍然很大。我们需要着眼于全局。

请看下图:自2018年第二季度以来，土地市场的拍卖现象有所增加。今年上半年的拍卖率较2017年的9.7%上升了0.4%至10.1%，但仍远低于2014-2015年超过15%的拍卖率。

你不必担心不断上升的拍卖率，土地供应会减少，因此房价会上涨。当地政府比你更焦虑，因为空财政短缺，需要出售土地。我们做什么呢增加供应量。一次拍卖，我卖两次，两次拍卖，我卖五次。十块好地总是能卖出几块，所以不要看拍卖的数量，而是看全年售出的土地总量。

津、石、青、成、Xi的土地出让金对地方财政贡献很大，占同级地方财政收入的25%-35%。

虽然拍卖率有所上升，但上述城市2018年上半年的亏空率与2017年相比并没有明显改善。

这是为什么？

这可能与增加土地供应密不可分。

2018年前7个月，全国土地出让收入为3.2万亿元，同比增长35.1%，完成年度土地出让计划收入的58%。从过去四年来看，除2015年外，年初所有土地出让计划均超额完成。

今年前7个月，100个城市的土地供应量同比增长27%。基本上，除了一线城市，四线城市的大部分土地销售仍然非常活跃，否则，没有钱投资和建设。国内生产总值来自哪里，公务员如何支付？

因此，有越来越多的土地拍卖，房价将在未来上升？你太担心了！调控的深层次时期即将到来。我不会在远处说什么。至少在未来一两年，许多一线和二线城市下降的可能性远远大于上升的可能性！

看看上图中的拍频，2009年和2010年的拍频有多高，2011年至2015年的全国总趋势仍经历了一个深度调整期。